巴黎

　　近日，廣州市國土房管局公佈數據，稱目前廣州2426個住宅小區中，僅603個成立了業主組織，占比25%，低於全國30%的平均水平。相關官員認為比例低是因為業主參與意識不強。果真如此嗎？
　　“現在我手頭上有30多個個案，都是各區的小區業主想成立業委會，在遇到各種各樣的阻礙後向我們咨詢的”。華南和諧社區發展中心主任周活寧稱，其實廣州各小區業主的管理意識正在不斷增強，不少小區成立業委會的願望迫切。然而，南都記者調查發現，成立業委會需要過五關斬六將，不少小區連申請“業委會籌備組”這關都無法順利通過，更別提成立業委會了。而在此過程中，街道過分積極介入，則是最大的阻力。僅靠業主的努力，還遠遠不足以改變目前廣州小區自治力不足的狀況。
　　成立業委會攻關不易慢則需數年
　　成立一個業委會到底需要多少時間？快則半年，慢則數年。辛苦走到最後甚至還可能慘遭流產。成立業委會是關乎小區幾百戶居民的大事，每一步的程序不但要得到居民同意，更要得到有關部門的認可。雖然從大環節上來看只有4個環節需要通關，實際卻是每個環節當中隱含著無數的小關卡需要逐一攻破，例如籌備組要如何掃樓獲得小區2/3的業主投票通過《業主大會議事規則》和《業主公約》？而一旦這兩份具有法律效力的文件需要進行修改，又要經過漫長的公示時間和審批時間。這些當中所需付出的人力物力，亦令不少業主對成立業委會望而卻步。
　　成立業委會流程
　　●當小區符合20%業主聯名或已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域建築面積50%以上兩個條件當中的一個，業主可聯名向街道辦事處提出成立業主大會的書面要求。
　　●街道批覆後，指導小區成立業委會籌備組，籌備組由業主代表、街道辦事處代表1人以及建設單位代表1人組成。
　　●籌備組中業主代表由業主聯名推薦，根據推薦人數排序確定，併在籌備組內部進行投票推選籌備組組長。
　　●籌備組制定《業主大會議事規則》、《業主公約》，併在小區內公示，並向業主征求意見。
　　●籌備組發出召開首次業主大會通知，同時確認業主投票權。
　　●投票表決《業主大會議事規則》、《業主公約》。
　　●發出召開選舉業主委員會的通知，並將業委會候選人簡歷表及選票格式等資料進行公示。
　　●核對候選人資料，並將候選人簡歷表在小區進行公示。
　　●籌備組印發選票，通知投票人，設置投票箱。
　　●投票選舉首屆業主委員會委員，並將選舉結果進行公示。
　　●將業委會資料報送給區國土房管局併進行備案，業委會成立。
　　難度繫數：★★★☆☆
　　提出成立申請
　　案例：荔灣逸彩新世界
　　業主經驗不足 還怕惹來麻煩
　　一方面擔心小區已交付使用的建築面積不足，一方面又擔心成立業委會的過程中會受到恐嚇，荔灣區逸彩新世界的業主們遲遲不敢邁開成立業委會的第一步。
　　逸彩新世界早期的建築是新世界與其他開發商共有的，後期因出現了會所、大面積的商鋪以及不出售的車庫等建築，令業主們所占的建築面積可能無法達到逸彩新世界物業管理區域內的建築物總面積的一半。
　　2012年7月，小區外發生了持十年前環評報告，修建廣佛出口放射線二期高架橋事件，最終在業主們齊心維權的情況下遭遇喊停。此事過後，一度重燃業主們成立業委會的希望。但據業主馮先生稱，在高架橋事件發生後，有參與維權的業主在夜裡被有關部門喊去調查問話，留下了心理陰影。不少業主過去曾看過東逸新世界業主在成立業委會過程中遭遇恐嚇的報道，也有業主私下討論過，擔心成立籌備小組後會受到特殊“待遇”，成立業委會的呼聲也漸漸微弱，從此未出現在業主群的討論板上。
　　分析：根據《廣東省物業管理條例》規定，只要符合以下兩個條件當中的一個，即“20%業主聯名或已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域建築面積50%以上”，就可向街道辦事處提出成立業主大會的書面要求。這樣看來，即使交付面積不達標，逸彩新世界的業主們仍有希望通過聯名達到申請成立業委會的要求。但由於缺乏經驗，且對成立的前景不抱希望，甚至是害怕被恐嚇的心理，終令成立業委會的想法被扼殺在搖籃中。
　　難度繫數：★★★★★
　　組建業委會籌備組
　　案例A：天河華南御景園
　　三年過去了
　　街道還是不批申請
　　天河華南御景園業主，早在2010年7月就向街道遞交了成立業委會籌備組的申請。然而3年過去了，關於籌備組的復函還沒有下來。
　　“第一次申請，等了半年，街道給了要求增加籌備組人數的建議；第二次申請，等了一年，街道再次要求增加人數。”成立業委會發起人趙女士介紹，提交申請後，他們先後按照街道的指示3次增加籌備組人數，2次補充申請。當趙女士將籌備組成員的名單再一次交到街道辦時，卻被告知還有14名業主有意加入籌備組，她提交的這份籌備組成員名單還不能算數。“但街道不願意公佈其他想加入籌備組的業主資料。”
　　今年7月，等不到復函的籌備組成員組織召開小區首次業主大會。《業主大會議事規則》和《管理規約》獲“雙過半”通過，但街道負責人表示業主大會要由街道組織，因此對此不予認可。
　　最終，街道給出的答覆是：會派專人負責協助小區成立業委會。但直到截稿時止，業主仍未拿到街道關於籌備組的復函。
　　分析：按《廣東省物業管理條例》規定，籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處代表7-15人組成，其中業主代表不得少於籌備組人數的60%。據趙女士稱，第一次提交的籌備組人數有8人，完全符合相關規定，但街道總是以建議增加人數為由，不予復函。
　　案例B：海珠金穗雅園
　　住宅業主話事權物管條例未明確
　　今年5月，海珠區金穗雅園小區的部分業主對籌備組成員的資格合法性提出質疑。因為最終出爐的13人籌備組名單中，住宅業主只有6人，另外7名代表中，1名為街道辦民政科代表，1名為居委會代表，1名為開發商代表，4名為商用樓業主(海珠區地稅局、海珠區工商局、某酒家、某酒莊各占一席)。
　　籌備組組長、金穗居委會主任黃女士稱，“金穗雅園非住宅面積只占小區面積的30%，所以缺少那4名商用樓業主以後，投票就很難‘雙過半’，因此在籌備組裡加入非住宅業主是必要的。”
　　可業主黃先生擔心的是，按照今年4月頒佈的《廣州市物業管理辦法(草案)》中規定，籌備組會議所做出的決定，只要過半數成員的同意則能執行。這意味著，即使沒有這6名住宅業主的同意，籌備組的工作仍能進行。屆時，無人能擔保籌備組能代表廣大業主的意見。
　　由此，黃先生等4名業主拒絕參加此後籌備組的工作會議，目前金穗雅園的籌備組面臨解散的命運。
　　分析：現行的《廣東省物業管理條例》規定：業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉鎮人民政府代表7至15人組成，其中業主代表應當不少於首次業主大會籌備組人數的60%，並未提及小區內住宅業主與商用樓業主應占的比例。
　　如此一來，如金穗花園籌備組成員的組成情況，代表大多數住宅業主的籌備組成員話事權不足，將有可能導致接下來業委會的籌備工作得不到大部分業主的認可。
　　難度繫數：★★★☆☆
　　制定和通過
　　《業主大會議事規則》等
　　案例A：海珠雅郡花園
　　街道越權審查《議事規則》
　　2012年5月，位於海珠區琶洲的雅郡花園開始了籌備業委會的工作。經過三次遞交資料(第一次遞交同意成立業委會的簽名，街道辦稱需業主房產證複印件，第二次遞交簽名，街道辦稱仍需補交業主身份證複印件)才終於成立了籌備組，不料最後還是栽在了《業主大會議事規則》的制定上。
　　當時籌備組成員希望在業委會成立後，能從小區公共收益中拿出一些錢來作為業委會運營經費，在遭到物管處拒絕後。業主何先生等人與街道商討，街道提出可從小區公共收益按比例提取。隨後，業主們修改《議事規則》，街道卻認為按比例提取支出的細則不明晰，不具可操作性，因此不予以通過。加之小區管理處不願提交近年來的小區收支清單，《議事規則》無法通過街道同意，亦無法進行全體業主投票。最終籌備組工作被迫中斷。
　　分析：根據《廣州市國土資源和房屋管理局關於指導物業管理首次業主大會、業主委員會成立工作有關問題的通知》，籌備組擬定《《業主大會議事規則》、《業主公約》後，與廣州市國土房管局《業主大會議事規則》(示範文本)一起公示後，得到全體業主所持投票權2/3以上贊成的，即能通過。並未提及需要經過街道辦的審批同意。需特別提醒的是，《業主大會議事規則》(示範文本)不是法定文本，只具備參考作用。小區《業主大會議事規則》的擬定可根據小區的實際情況增減條例。
　　案例B：越秀東山水戀居
　　街道越權強行開箱驗票
　　去年1月14日至1月19日，越秀區東山水戀居小區業主大會籌備組組織業主投票表決《東山水戀居業主大會議事規則》和《東山水戀居小區物業管理規約》。但投票期間，現場出現要求投反對票的橫幅，且有十多位彪形大漢“坐鎮”，不少業主不敢參與投票。考慮到有籌備組成員的生命安全受到威脅，去年1月18日，籌備組決定延期表決，且在當天封存了投票箱。
　　時隔一年，籌備組並未對成立業主大會開展任何工作，然而街道卻稱應業主聯名要求，籌備組需要開箱驗票。籌備組不滿街道辦越權開箱，開箱點票當天集體缺席。票箱最後由街道撬開，清點票數後，這場被干擾的投票，籌委會最終沒獲得業主人數、面積“雙過半”的支持。
　　分析：《越秀區物業管理成立首次業主大會、業主委員會工作指引》規定，業主投票結束後，籌備組應在街道辦事處、居委會的監督之下，做好開箱點票工作，並將業主大會表決結果在小區(大廈)內明顯位置張貼公告不少於5日。籌備組認為，街道由監督變為包辦開箱驗票是一種越權行為。
　　難度繫數：★★★★☆
　　選舉產生業主委員會
　　案例：海珠區潤泰大廈
　　街道過於介入 兩年五次換屆選舉無果
　　海珠區江泰路潤泰大廈住 宅 區 約 有4 0 0戶 住 戶 。2005年，小區成立了第一屆業委會。2012年4月第三屆業委會到期。而早在20 12年1月，新一屆業委會的換屆選舉 工 作 已 經 進 行 到 最 後 一輪。而此時因有部分業主認為選票有瑕疵，街道介入驗票並認為選票“有問題”需重新投票。此結果引起原業委會成員不滿。“等”到原業委會期滿，街道讓居委會代行業委會工作。
　　被代表的“業委會”形同虛設，今年3月，居委會成立“潤泰大廈選舉業主委員會工作小組”，分別重新舉辦了四次業委會選舉。最近的一次在7月中旬，和前三次一樣，候選人最高票數不超過140票，離半數202票還有一段距離，選舉再次以失敗告終。
　　今年8月，原業委會成員收集了206票業主簽名，同意恢複原業委會重新組織換屆選舉。不過，他們向街道辦與房管局備案時，得到回覆“206票簽名無效”。街道辦和區房管局認為，業主簽名前沒有在小區內貼公告，簽名沒有按程序走，簽名無效。
　　分析：住建部頒佈的《業主大會和業主委員會指導規則》第五十七條規定，業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的街道辦事處應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處的指導和監督下，組織換屆選舉工作。但潤泰大廈的換屆工作一直在積極進行中，原業委會成員認為街道不應介入。
　　而街道居委牽頭組織的選舉業委會工作小組，在《業主大會和業主委員會指導規則》和《廣東省物業管理條例》中均沒有提及，業主質疑其“不合法”。
　　華南和諧社區發展中心主任周活寧認為，政府適當介入業委會的選舉工作是必要的，但目前街道辦對潤泰大廈小區選舉過於積極，應考慮為利於業主事務開展簡政放權。“沒有業委會業主也可以直接管理小區，鳳陽街道沒有幫在點子上。”
　　專家點評
　　中山大學政務學院博士陳曉運：
　　積極性不高皆因阻礙多亦令業主缺乏自治機會
　　小區業主成立業委會的積極性不高。為什麼積極性不高？中山大學政務學院博士陳曉運認為，一方面，現在的業委會在組建過程中還帶有比較強的政府主導和行政干預的色彩，導致業主在這個過程中跟相關的政府部門(房管局、基層的行政部門)及物管公司之間，不時會有利益上的一些衝突，導致業主本身在參與的過程中受到一系列因素的阻礙。
　　另一個方面，因為政府主導和行政干預過於強烈，使得業主在這個過程中缺乏足夠的機會去進行一定的小區自治的練習。如果說我們認為業委會是小區自治的基礎，而小區的業委會，它的基本構成靠業主來承擔它的自我管理，也要靠業主來實現的話，那麼政府的這種主導應該慢慢轉向政府引導，從干預轉向支持和鼓勵，應該扮演一個協調的角色，而千萬不能夠在這個過程中有所偏倚。這樣可以逐漸扭轉局面，使業主越來越願意、樂意甚至敢於去參與到這個小區自治的實踐過程中去。
　　華南和諧社區研究中心主任周活寧：
　　政府指導成立業委會 須以《物權法》為據
　　《物權法》是指導業主召開業主大會和選舉產生業委會、並依法進行物業管理的根本大法，國務院、住建部以及各省市制定的相關指導規則和物業管理條例與《物權法》有抵觸的，應以《物權法》為準。但廣州市各區房管局、街道辦在引用、執行相關法律法規時，基本不談《物權法》，而更多的是用原廣州市物業管理辦法進行解讀和指導，且各區還有不同版本的部門規章和細則解釋，導致適用法律法規脫節、政出多門，各自為政。對此廣大業主無所適從。
　　政府行政指導業主成立小區業委會時，必須要以《物權法》為依歸，重在提供服務和協助。而實際情況是廣州市各區房管局、街道辦誤解甚至曲解《物權法》以及相關法律法規中“協助、指導”的實際含義，不但沒有及時為業主召開業主大會和成立業委會提供必要的便利和協助，甚至百般刁難、橫加干涉、肆意拖延。
　　統籌：南都記者 葉孜文
　　採寫：南都記者 葉孜文 任磊斌 夏嘉雯 鄭雨楠 孔小雲 實習生 邱慧君
　　南都製圖：陳芳　　（原標題：成立業委會之通關大戰）